sunnuntai 14. joulukuuta 2014

Vinkit rakennusbudjetin laadintaan ja budjetissa pysymiseen

Pientalon kustannusarvio - vaikea, mutta niin tärkeä


Miten laaditaan pientalon kustannuslaskelma

Budjetointi on vaikeimpia asioita koko rakentamisessa. Etenkin, jos rakentaa ensimmäistä kertaa. Muuttovalmiit talopaketit ovat varmaan helpoin tapa pysyä budjetissa. Me päädyimme rakennuttamaan paketin, jossa puutalon runko toimitettiin vesikattovalmiina ja muut osiot kilpailutimme (osa on toki vielä kilpailuttamatta). Vaikka tämä teksti on pitkälti omista lähtökohdistamme, toivomme voivamme antaa vinkkejä rakentamista suunnitteleville ja rakennuskustannuksia miettiville; miten pientalon kustannusarvio laaditaan ja miten budjetissa toivottavasti pysytään. Edessä on pitkä ja melko kattava teksti ilman turhia kuvia, tsemppiä läpi kahlaamiseen!

Rakennusbudjetin laadinta


Alussa oli kovin vaikea miettiä kaikkia pieniä puroja, joista kustannukset lopulta syntyvät. Hyvää osviittaa antavat arviot, joissa vesikattovalmis runko muodostaa noin 35% kokonaiskustannuksista. Myös neliömäärällä kertomiseen perustuvat laskelmat antavat budjetille raameja. Valmiin peruspuutalon neliöhinta liikkuu 2000 euron molemmin puolin ja kivitalon 2500-3000 euron tietämillä. Näihin ei kuitenkaan voi sokeasti luottaa, suuntaan tai toiseen, vaan ainakin pitää miettiä,

  • kuinka kallis maku itsellä on
  • kuinka paljon hankintoja on valmis kilpailuttamaan
  • kuinka paljon työstä pystyy tekemään itse tai talkoovoimin
  • ja suurimpana ehkä se, mihin vetää kustannusten päättymisen rajan. 


Itse miellän, että budjetissa pysytään, jos saamme talon muuttovalmiiksi ja asumiskuntoon budjetoidulla (ja suurelta osin pankin lainaamalla) summalla.

Mr T pyöritteli lukuja niin Talopelillä>> kuin pankkien omilla laskureilla, jotka ovat erinomaisia työkaluja alkuun pääsemiseksi. Ne ovat kuitenkin aika musta-valkoisia, sillä esimerkiksi rapattua puutaloa ei laskureissa tunneta. Mittaamattoman arvokkaan avun saimme ystäväperheeltä, joka avasi vastikään rakennuttamansa aika samankokoisen talon kustannuksia. Omista laskelmista ja ystävien budjetista yhdistelimme sitten kattavan excelin, jonne kirjasimme arvion kaikista tiedossa olevista kuluista. Ja niitähän riittää.

Mistä rakennusbudjetti koostuu


Jo ennen kuin pääsee rakentamaan, on rahaa palanut sievoinen summa. Tontti ja tontille tehtävä maaperätutkimus on toki oma kustannuseränsä, mutta sitten tulee kaikenlainen suunnittelu, valmistelu ja hallinnointi. Huomioi rakentamisen alussa siis ainakin:


  • Suunnittelu, kuten arkkitehti ja pääsuunnittelija, perustus- ja päärakennesuunnittelu sekä LVI-, sähkö ja valaistussuunnittelu. Ehkä panostat myös sisustussuunnitteluun.
  • Byrokratia ja valvonta, eli rakennuslupa- ym. maksut ja vastaava työnjohtaja. Jo lupamaksuihin menee äkkiä muutama tuhat euroa.
  • Liittymismaksut, kuten sähkö, vesi ja viemäri, mahdollinen kaukolämpö sekä tietoliikenneyhteydet
  • Muut tarpeelliset, kuten koneiden vuokraus, vakuutukset ja siivous-/jätemaksut


Seuraavat erät tulevatkin sitten maatöiden ja perustusten myötä. Listaa exceliin ainakin:


  • Maa- ja pohjatyöt (sis. mm. raivaus, tontin valmistelu, louhinta/paalutus, salaojat, sadevesikaivot, täytöt ja eristeet).
  • Perustukset
  • Pintarakenteet, eli sepelit ja sorat, asfaltti ja laatat, muurit ja portaat sun muut sekä tietysti istutukset. Itse jätämme jälkimmäiset suosiolla vähintään seuraavaan kesään.


Vihdoin tuleekin maksettavaksi jotain oikeasti näkyvää, eli talo alkaa nousta. Excelin on syytä täyttyä ainakin seuraavista, joista suuri osa kuuluu talopakettiin, jos sellaisen jonkinasteisena tilaat:


  • Ulkoseinät ikkunoineen, ovineen (myös lukot maksavat!), pellityksineen ja eristeineen
  • Kattorakenteet, kattoturvatuotteet ja sadevesijärjestelmä (rännit yms.)
  • Väliseinät (huomioi myös kosteiden tilojen vaatimukset)
  • Terassit ja parvekkeet
  • Autokatos/-talli
  • Väliovet (kahvoineen!)
  • Portaat ja mahdollinen takka piippuineen
  • Äläkä vain unohda eristeitä ja muista lattiavalut!


No nyt on talo pystyssä, mutta ulkoa ja sisältä vielä aika viimeistelemätön. On aika lisätä budjettiin seuraavat pintamateriaalit:


  • Verhoilu/rappaus, myös sokkeli tarvitsee käsittelyn
  • Sisäseinien tasoitus ja maalaus/tapetointi
  • Sisäkaton levyt ja paneelit, tasoitukset ja pinnat, ehkä jopa akustiikkalevyt
  • Parketit, laminaatit ja laatat (Tässä saa huimia säästöjä, tai sitten valtavia kuluja. Makuja on monia.)
  • Sauna kiukaineen ja paneeleineen, mieti riittääkö raha vielä poreammeeseen tai paljuun.


Talo alkaa näyttää jo talolta, mutta jotain puuttuu. Aivan, kiinteät kalusteet:


  • Keittiön, kodinhoitohuoneen, vaatehuoneen ja kylpyhuoneiden/wc-tilojen kaapistot. Ainiin, eteisenkin kaappi tarvitsee liukuovet. Tässäkin on varaa valita, haluatko sitä kalleinta vai kokoatko itse Ikeasta.
  • Äläkä unohda keittiön ja khh:n koneita, jääkaappia tuskin viet vanhasta asunnosta mukanasi.


Huopsis, meinasi ihan unohtua. Kauniissa talossa on aika hankala asua ilman viemäreitä, sähköä ja muuta mukavaa. Lisää siis kiltisti exceliin vielä tekniset työt:

  • LVI, kuten radon, viemäröinti, käyttövesi, hanat/suihkut/pöntöt, lattialämmitys
  • Ilmanvaihtolaitteet
  • Ehkä haluat myös ilmalämpöpumpun taloosi?
  • Sähkötyöt (johtoja kuluu ja paljon!) sekä valaisimet. Jälleen säästökohde: otatko valaistussuunnittelijan design-valaisimet vai hankitko itse netistä.
  • Entä taloautomaatio? Meillä se tippui aika äkkiä pois, puhtaasti budjettisyistä.
  • Lämmitystäkin tarvitaan, ehkä maalämpö porauksineen ja pumppuineen.


Lista alkaa olla aika lailla valmis, mutta loppuun on vielä hyvä lisätä useampi tuhat sekalaisiin kuluihin ja yllättäviin menoihin.

Lähes kaikki osiot koostuvat sekä materiaalista että työstä. Me listasimme talopakettiin kuulumattoman työn osuuden kokonaisuutena timpurien työhön, joten arvotimme osioista vain materiaalit. Muista, että osaan osioista mahtuu paljonkin pieniä eriä.

Sitten vain pohtimaan, millaiseen taloon on varaa. Kymmenenkin neliön laajennus maksaa yllättävän paljon materiaaleissa, jo rakenteissa, mutta myös pinnoissa. Toisaalta kilpailuttamalla ja fiksuilla valinnoilla voi säästää paljonkin. Ja voi sen vanhan sohvan ainakin aluksi tuoda uuteen kotiin.

Rakennusbudjetissa pysyminen, eli pitääkö kustannusarvio


Itse olemme listanneet tuohon samaiseen kustannusarvio-exceliin KAIKKI hankinnat ja kulut, pienimmistä 4 euron raksasähkölaskuista lähtien. Esimerkiksi käynnissä olevia laatta- ja parkettivalintoja helpottaa kummasti, kun sille osiolle on budjetissa raja. Jos valitsemme kalliin parketin, ei laatta olekaan italialaista designia. Kun jossain menee yli, tiedämme, että toisesta osiosta on säästettävä. Säästökohteita löytyy kyllä, pitää vain pystyä nielemään omat unelmakuvansa tietyistä materiaaleista. Esimerkiksi kummasti alkoi halpislaatta näyttää hyvältä viisi kertaa kalliimman kilpailijansa vieressä :) Ja kilpailuttaminen: se kannattaa!

Älä kaunistele!


Budjetissa pysymistä auttaa huomattavasti, jos lukuja ei aliarvioi tai kaunistele kustannusarviota laatiessaan. Laadi siis excelisi mieluummin ylä- kuin alakanttiin.

Itse olemme toistaiseksi pysyneet yllättävän hyvin budjetissa eikä vielä näytä lisälainalle olevan tarvetta. Kop, kop, kop, katsotaan nyt ensin, joudunko parin kuukauden päästä kirjoittamaan ”Apua, tätä emme huomioineen: näin budjetti ylitettiin” -tekstin. Jäähän seuraamaan!


p.s. En ota täyttä vastuuta, jos jotain unohtui ;) Täydennelkää muut toki, jos mieleen tulee muita tärkeitä kulueriä. Tsemppiä budjettien laadintaan ja etenkin niissä pysymiseen!

10 kommenttia:

  1. Vastaukset
    1. Piha on tosiaan yksi iso kuluerä, johon voi myös panostaa suunnittelijankin kautta. Listassa piha kuuluu tuohon "Pintarakenteet"-kohtaan, eli "sepelit ja sorat, asfaltti ja laatat, muurit ja portaat sun muut sekä tietysti istutukset". Mutta pihaan kuuluu (ja kuluu) vaikja jos mitä muutakin :)

      Poista
  2. Yleensä kyllä makuuhuoneisiinkin tulee kaappi jos toinenkin...

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Totta, kiintokalusteita tarvitaan usein myös makuuhuoneissa, hyvä huomio!

      Poista
  3. Oman työni kautta ja vähän vitsinä voin kertoa, että Suomessa tehdään korjausrakentamisen puolella myös paljon sellaisia putkiremontteja, joiden päättyessä ei tarvitse mennä käräjille. Aika monessa tapauksessa kuitenkin mennään.

    Myös uudisrakentamisessa (mukaan lukien omakotirakentajat) uskallan nyt omien kokemusten ja monien muiden rakennusblogia seurattuani vahvasti suositella, että tavarantarkastukseen ja/tai oikeudenkäyntiä varten kannattaa jo heti alussa varata 10-20 tonnia. Jos pääsee maaliin ilman asianajajan apua, niin kyllä se raha sitten johonkin muuhun kuluu, tai sitten sen osan lainasta voi jättää nostamatta. Isoin ongelma tulee silloin, jos sitä rahaa lopussa tarvitsee ja sitä ei ole. Monesti vastapuolikin ilmeisesti luottaa tähän, että "ei se käräjille kuitenkaan mene", jolloin riidanalaista saatavaa ei ole mikään pakko maksaa. Lisäksi jos se vastapuoli on pikku urakoitsija, niin voitettukaan oikeudenkäynti ei takaa sitä että jotain saa - siinä vaiheessa jos tulee maksun paikka, niin moni pikkufirma saattaa olla konkurssissa, jolloin vahingon kärsineelle jää vahingon lisäksi käteen myös oikeudenkäynnin kulut.

    Yksi hyvä apu oman budjetin laatimiseen on se, että kahlaa läpi muiden rakentajien rakennusblogeja. Joissakin niissä on kustannuksia avattu - niin kuin itselläni. Budjetteja en kuitenkaan uskaltanut laittaa, koska tiesin että omat urakoitsijani lukevat myös blogiani, ja voivat ottaa budjetoidut luvut/kustannukset sieltä - jolloin budjetti ei ainakaan alittuisi.

    Itselläni on myös kaikki kulut omassa Excelissäni. Rivien määrä on nyt 433 kpl, kun talo on muuttovalmis. Tällä hetkellä meillä kellari on kesken ja pihat tekemättä, eli lisää rivejä tulee vielä. Ilman tontin hintaa puutalon neliöhinta meillä nyt tällä hetkellä on 1650 €/m2. Pari kuukautta on nyt asuttu.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos Mika, hyvät vinkit ja lisäykset! Mekin olemme saaneet sinun avatuista kustannuksista todella paljon apua budjettia pähkäillessämme, nöyrä kiitos siitä!

      Vitsi tai ei, niin tuota oikeudenkäyntiä ei tietenkään kenellekään rakentajalle toivo, mutta varmasti siihen on fiksua varautua. Itsellä se ei kyllä käynyt aikanaan mielessäkään, ja toivottavasti ei tulekaan ajankohtaiseksi...

      Poista
  4. Meillä varattiin Exceliin oma rivi sälälle eli kaikelle pikkutarvikkeelle, joita käydään rautakaupasta lähes joka viikko hakemassa eli jätesäkit, teipit, ruuvit, lasermitta ym. pientarvikkeet, joita ei tule urakoitsijoitten mukana eikä alussa ehkä osaa arvioida, että sellaisia tarvitsee myös. Niihinkin saa uppoamaan yllättävän paljon rahaa. Arviossa oli 3000€, ja luulin, että se on yläkanttiin, mutta tällä hetkellä näyttää olevan enää muutama satanen jäljellä, kun talo on n. 80% valmis. Siellä nyt tietysti on vähän kalliimpaakin "sälää" esim. lasermitta, jonka kulua en oikein muualle osaisi yhdistää. Meilläkin tulossa Plania. :)

    t. teenuli

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hyvä ja varsin hyödyllinen huomio! Meilläkin nuo sekalaiset kulut sisältävät juuri kaiken "sälän" ja asiat, joita ei oikein muualle osaa laittaa. Ja ei tuo rivi ainakaan nollille jää... :)

      Poista
  5. Kiitos tästä hienosta kirjoituksesta ja hyvästä blogista!
    Saimme omaan budjettiin paljon vinkkejä tästä ja tämä selkeytti ajatuksia näin ensikertalaiselle :) Lisäsin linkin tähän kirjoitukseen omaankin blogiini.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Moikka ja mahtavaa, että tästä oli apua! Budjetti kun on se valitettavan suuressa osassa oleva seikka raksaprojektissa, että itsekin siihen otti kaiken avun vastaan :)
      Ja koskaan ei voi liikaa painottaa, että arvioikaa mieluummin kulut ylä- kuin alakanttiin. Vain sillä lailla ei tule ikäviä yllätyksiä, ja jooos budjetti loppuvaiheessa näyttäisi alittuvan, niin sitten voi hyvin satsata vaikka siihen vähän parempaan sohvaan.

      Hurjasti tsemppiä projektiin! Täytyykin käydä lukaisemassa blogiasi, ja kiitos linkityksestä. Raksailoa!

      Poista

Ilahdumme kovin, jos kommentoit!